Isıtma Giderini Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

16 Aug 2026 EnerjiPay Teknik Ekip 9 dk okuma Apartman Yönetimi 68 görüntülenme

Kısa cevap

Kanun karşısında asıl borçlu kat malikidir. Ama Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22 nci maddesi, kiracıyı da kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutar — yani yönetim parayı kiracıdan da isteyebilir. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür.

Asıl kural: ortak giderden kat maliki sorumludur

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 nci maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Genel çerçeve şudur:

Gider türü	Nasıl paylaşılır
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ve bunlara ait avanslar	Kat malikleri arasında eşit olarak
Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme giderleri ve avans	Arsa payı oranında

Isıtma gideri bu iki kalemden hangisi?

Hiçbiri. Merkezî ısıtmada özel bir düzenleme devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42 nci maddesi, ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların ayrı bir yönetmelikle düzenleneceğini söyler. O yönetmelik de 14/4/2008 tarihli Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliktir ve kendi kuralını koyar: %70 ölçülen tüketime, %30 kapalı kullanım alanına göre. Yani ısıtma, "eşit paylaşım" veya "arsa payı" kuralına göre değil, bu yönetmeliğe göre bölünür.

Hesabın ayrıntısı için gider paylaşımı yazımıza bakın.

Kiracının sorumluluğu: Madde 22

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22 nci maddesi, ortak giderin teminatını düzenler ve kiracıyı doğrudan işin içine katar. Maddenin özü şudur:

Kat maliki ile bağımsız bölümden kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalanan kişi, 20 nci maddeye göre düşen gider ve avans payından ve gecikme tazminatından müteselsilen sorumludur.
Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Pratikte bu ne demek?

Soru	Cevap
Yönetim parayı kimden isteyebilir?	İkisinden de. Müteselsil sorumluluk, alacaklıya seçme hakkı verir.
Kiracı ödemezse ev sahibi kurtulur mu?	Hayır. Asıl borçlu kat malikidir.
Kiracı sınırsız mı sorumlu?	Hayır, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı kadar.
Kiracı ödediğini kiradan düşebilir mi?	Evet, kanun bunu açıkça söylüyor.
Kira sözleşmesinde "aidatı ev sahibi öder" yazıyorsa?	Bu, kiracı ile ev sahibi arasında geçerlidir; yönetime karşı ileri sürülemez.

Sözleşme yönetimi bağlamaz

Kira sözleşmesindeki "ortak giderleri malik öder" gibi bir madde, kiracı ile malik arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Apartman yönetimi bu sözleşmenin tarafı olmadığı için, kanundan doğan müteselsil sorumluluk devam eder. Kiracı ödemek zorunda kalırsa ödediğini malikten talep eder veya kiradan düşer.

Uygulamada nasıl işliyor?

Yerleşik uygulama şu şekildedir:

Kullanımdan doğan giderler kiracıya: yakıt, ortak elektrik, ortak su, kapıcı gideri gibi kalemler kiralananın kullanımından doğan olağan giderler sayılır ve kural olarak kiracı tarafından karşılanır.
Yatırım niteliğindeki giderler malike: çatı onarımı, asansör yenileme, dış cephe mantolama, kazan değişimi gibi ana gayrimenkulün değerini koruyan veya artıran işler kural olarak kat malikine aittir.

Isıtma gideri birinci gruba girer. Ancak bu ayrım kanunda kalem kalem yazılmadığı için, sözleşmede açıkça belirtmek her iki taraf için de en güvenli yoldur.

Boş dairenin faturasını kim öder?

Daire boşsa kiracı yoktur; sorumluluk doğrudan kat malikine aittir. Ve boş olması ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz:

Merkezî ısıtmada giderin %30'u kapalı kullanım alanına göre paylaşılır ve tüketimden bağımsızdır. Boş daire bu payı öder.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Ayrıca yönetmeliğin 5 inci maddesinin altıncı fıkrası, dairenin en az 15 °C'ye ayarlanmasını ister; bu da bir miktar tüketim doğurabilir.

Konunun ayrıntısını 15 derece kuralı yazımızda örnek hesapla anlattık.

Ödenmezse: gecikme tazminatı

Aylık yüzde beş

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 nci maddesinin son fıkrası uyarınca, gider ve avans payını tam ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran sözleşmeyle değil kanunla belirlenmiştir ve ödenmeyen tutar üzerinden her ay için ayrı hesaplanır. Kısa gecikmelerde bile hızla büyür.

Yönetici için pratik notlar

Gider paylaşım belgesini kime düzenleyeceğinizi netleştirin. Yönetmelik madde 5/7, belgede bağımsız bölüm kullanıcısının adı ve adresinin bulunmasını istiyor.
Kiracı değişiminde ara okuma yapın. Yönetmelik madde 11/2 ara okuma ve iki ayrı belge düzenlenmesini, mümkün değilse kullanım gün sayısına göre bölünmesini öngörür. Bu adım atlanırsa borç kimin diye tartışılır.
Malik ve kiracı bilgilerini güncel tutun. Müteselsil sorumluluğu işletebilmek için ikisinin de kaydı gerekir.
Tahsilatta önce yazılı bildirim yapın. Gecikme tazminatı talep edilecekse tebligatın kaydı önemlidir.

Yöneticinin ısıtma tarafındaki bütün yükümlülüklerini sayaç okuma rehberimizde, ölçüm cihazı zorunluluğunu ise bu yazıda topladık.

Sıkça sorulan sorular

Isıtma parasını kiracı mı ev sahibi mi öder?

Kanun karşısında asıl borçlu kat malikidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22 nci maddesi, bağımsız bölümden kira akdine dayanarak devamlı şekilde faydalanan kişiyi kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutar. Bu nedenle yönetim alacağını kiracıdan da isteyebilir. Uygulamada yakıt gideri kullanımdan doğan olağan gider sayıldığı için kural olarak kiracı tarafından ödenir.

Kiracının sorumluluğunun sınırı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22 nci maddesine göre kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının bu kapsamda yaptığı ödemeler kira borcundan düşülür. Yani kiracı, kira bedelini aşan bir ortak gider borcundan sorumlu tutulamaz.

Kira sözleşmesinde aidatı ev sahibi öder yazıyorsa ne olur?

Bu hüküm kiracı ile ev sahibi arasındaki iç ilişkide geçerlidir. Apartman yönetimi kira sözleşmesinin tarafı olmadığı için, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan müteselsil sorumluluk devam eder ve yönetim kiracıdan talepte bulunabilir. Ödeme yapmak zorunda kalan kiracı, ödediği tutarı kira borcundan düşebilir veya malikten talep edebilir.

Boş dairenin ısıtma faturasını kim öder?

Daire boşsa kiracı bulunmadığı için sorumluluk doğrudan kat malikine aittir. Boş olması ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; merkezî ısıtmada giderin yüzde 30'u kapalı kullanım alanına göre paylaşıldığı ve tüketimden bağımsız olduğu için bu pay her hâlükârda ödenir. Ayrıca kat malikleri, ortak yerlerden yararlanma hakkından vazgeçerek gider payını ödemekten kaçınamaz.

Aidat ödenmezse gecikme tazminatı ne kadar?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 nci maddesinin son fıkrasına göre gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunla belirlenmiştir ve ödenmeyen tutar üzerinden her ay için ayrı hesaplanır.

Kiracı taşınırken sayaç okuması yapılmalı mı?

Evet. Yönetmeliğin 11 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre gider paylaşım belgesi düzenleme dönemi içinde bağımsız bölüm kullanıcısı değişirse, değişim tarihinde ara okuma yapılır ve dönem sonunda iki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir. Ara okuma mümkün değilse paylaşım, bağımsız bölümün kullanım gün sayısına göre yapılır.

Çatı onarımı veya mantolama gideri kiracıya yansıtılır mı?

Kural olarak hayır. Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı, asansör yenilemesi ve kazan değişimi gibi ana gayrimenkulün değerini koruyan veya artıran yatırım nitelikli giderler kat malikine aittir. Kiracının sorumluluğu, kiralananın kullanımından doğan olağan giderlerle sınırlıdır. Tereddüt yaşanmaması için bu ayrımın kira sözleşmesinde açıkça yazılması önerilir.

Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — madde 20, 22 ve 42.
Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik — 14/4/2008, sayı 26847 (mükerrer); madde 5, 8 ve 11.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — kira ilişkisine dair genel hükümler.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Somut uyuşmazlıkta kira sözleşmeniz, yönetim planı ve güncel yargı kararları belirleyicidir; bir avukata danışın.