Bu rehber kime göre yazıldı?
Merkezi ısıtmalı bir apartman veya sitede yönetici, denetçi ya da yönetim kurulu üyesiyseniz sayaç okuma sizin sorumluluğunuzdadır. Aşağıda kimin neyi yapmak zorunda olduğu, ölçüm firmasının nasıl seçileceği ve en sık nerede hata yapıldığı sırayla anlatılıyor.
Sayaç okuma tam olarak nedir?
Merkezi ısıtmalı binalarda her dairenin ne kadar ısı harcadığı, radyatörlere takılan ısı ölçerler veya daire girişine takılan ısı sayaçları ile ölçülür. Sıcak su için ayrıca sıcak su sayacı bulunur. Bu cihazlardaki değerlerin belirli dönemlerde okunup kaydedilmesine ve bu okumalara göre her daireye düşen tutarın hesaplanmasına sayaç okuma ve gider paylaşımı denir.
Okuma iki şekilde yapılabilir:
| Kapıdan okuma | Uzaktan okuma | |
|---|---|---|
| Nasıl yapılır | Görevli her daireye girip cihazdaki değeri okur | Cihazlar veriyi kablolu M-Bus hattı veya kablosuz M-Bus ile merkeze gönderir |
| Daireye girmek | Gerekir | Gerekmez |
| Kimsenin evde olmaması | Okuma yapılamaz, tekrar gelinir | Sorun olmaz |
| İnsan hatası | Yanlış yazım mümkün | Veri doğrudan cihazdan gelir |
| Sık okuma | Maliyetli | İstenildiği kadar |
| İlk kurulum maliyeti | Düşük | Daha yüksek |
Uzaktan okumanın altındaki iletişim standardını ayrıntılı anlattığımız iki yazı var: M-Bus protokolü nedir ve kablosuz M-Bus'ın avantajları.
Yöneticinin yasal yükümlülükleri
Yükümlülükler, 14/4/2008 tarihli ve 26847 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelikten gelir.
| # | Yükümlülük | Madde |
|---|---|---|
| 1 | Mahalleri ölçüm ekipmanı ile donatmak; kullanıcılar bu işlemlere izin vermek zorundadır | 5/2 |
| 2 | Tüketimleri aylık veya belirli dönemlerde ölçmek ve gider paylaşım belgesi düzenlemek | 5/3 |
| 3 | Havuz, sauna, kapıcı dairesi gibi tüketimi yüksek mahallerde ölçüm yapmak | 5/4 |
| 4 | TS EN 215'e uygun termostatik radyatör vanası kullanmak | 5/5 |
| 5 | Daire sıcaklıklarının asgari 15 °C'ye ayarlanmasını sağlamak | 5/6 |
| 6 | Paylaşım icmalini bina girişinde en az 3 gün ilan etmek | 5/8 |
| 7 | Ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonunun düzenli yapılmasını kontrol etmek | 6/3 |
| 8 | Giderleri 8 inci maddedeki oran ve formüllere uygun paylaştırmak | 7/1 |
| 9 | Yönetim planının yönetmeliğe aykırı hükümlerini uygun hale getirmek | 14/1 |
En çok atlanan madde: üç günlük ilan
5 inci maddenin sekizinci fıkrası, paylaşım bildirimleri icmalinin bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün süreyle liste halinde ilan edilmesini zorunlu tutuyor. Uygulamada bu adım sıkça atlanıyor ve sonradan çıkan itirazlarda yönetimi zor durumda bırakıyor. İlanı yaptığınızı tarihli bir fotoğrafla belgelemek işinizi kolaylaştırır.
Ölçüm firması seçerken: yetki belgesini mutlaka kontrol edin
Yönetimin ölçümü yapacak personeli ve donanımı yoksa bu iş, Bakanlık tarafından yetki belgesi verilmiş yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerine yaptırılır. Yönetmeliğin 3 üncü maddesi bu şirketleri tanımlar, 10 uncu maddesi ise taşımaları gereken şartları sayar. En son 8/7/2019 tarihli değişiklikle güncellenen bu şartlar şunlardır:
- Ticaret veya Sanayi Odası sicil kaydı bulunması
- Türk Ticaret Sicili Gazetesi'nde faaliyet konuları arasında ısı ve sıhhi sıcak su cihazlarının satışı, projelendirilmesi, kurulumu ile tüketimlerin ölçülmesi ve giderlerin paylaştırılmasının yer alması
- En az 1000 bağımsız bölümün bir aylık tüketim değerlerini en fazla 5 iş günü içinde okuyup teslim edebilecek kabiliyette olması
- Ölçülen verileri en az 5 yıl dijital ortamda, veri kaybına imkân vermeyecek şekilde saklayabilmesi
- En az biri makine mühendisi olmak üzere mühendislik fakültesi mezunu en az 3 teknik personel bulundurması
- Yetki belgesini aldıktan sonra en geç 18 ay içinde ISO 9001 kalite yönetim sistemi belgesini Bakanlığa sunması
Ayrıca 10 uncu maddenin dördüncü fıkrasına göre yetkilendirilmiş şirketler yetkilendirildikleri il sınırları içinde faaliyet gösterir. Yetkili şirket bulunmayan illerde, başka bir ilde yetkilendirilmiş şirket şube açarak çalışabilir ve bu şubeyi bir ay içinde Bakanlığa bildirir.
Sözleşmeden önce isteyin
Firmadan yetki belgesinin numarasını, tarihini ve geçerlilik süresini yazılı olarak isteyin ve dosyada saklayın. Yönetmeliğin 10 uncu maddesinin altıncı fıkrası, belgelerin gerçeğe aykırı düzenlendiğinin anlaşılması hâlinde düzenleyenler veya bu tür belgeleri kullananlar hakkında suç duyurusunda bulunulacağını yazıyor. Belgesiz bir firmayla çalışmak yönetimi de riske sokar.
Sözleşme öncesi sorulacak sorular
- Yetki belgeniz hangi ile ait, numarası ve geçerlilik tarihi nedir?
- Okuma hangi yöntemle yapılacak: kapıdan mı, uzaktan mı?
- Okuma günü sakinlere nasıl duyurulacak, evde olmayan daire için ne yapılacak?
- Gider paylaşım belgesi 5/7'deki bütün kalemleri içerecek mi? Örnek belge görebilir miyiz?
- Veriler kaç yıl saklanacak, sözleşme biterse geçmiş okumalar bize verilecek mi?
- Arızalı cihaz tespit edilirse pay hangi yönteme göre belirlenecek?
- Kiracı değişiminde ara okuma ücrete tabi mi?
- Cihaz kalibrasyon takibi hizmete dahil mi?
Isıtma sezonu öncesi kontrol listesi
- Alan listesini güncelleyin. Sabit payın tamamı kapalı kullanım alanına göre bölünüyor; listedeki tek bir yanlış metrekare bütün binanın hesabını kaydırır.
- Bağımsız bölüm sayısını doğrulayın. Birleştirilen veya bölünen daireler güncellenmemişse paylar tutmaz.
- Cihazların kalibrasyon durumunu sorun. Muayene ve kalibrasyon 3516 sayılı Ölçüler ve Ayar Kanunu'na göre yapılır; takibi yönetimdedir.
- Arızalı ölçerleri sezon başlamadan değiştirin. Sezon içinde arızalanan cihaz, o daire için tahmine dayalı hesap demektir ve itiraz doğurur.
- Boş daireleri tespit edin ve vanalarının 15 °C'ye ayarlı olduğundan emin olun.
- Sakinleri yazılı bilgilendirin: okuma dönemi, ilan yeri, paylaşım oranları ve itiraz yolu.
Sık yapılan altı hata
Sabit payı yanlış oranla hesaplamak
Merkezî sistemde sabit pay %30, bölgesel sistemde %20'dir. İkisini karıştırmak en sık görülen hata. Ayrıntılı hesabı gider paylaşımı hesaplama yazımızda bulabilirsiniz.
Ortak alanlara ölçer takıp tüketim yazmak
5 inci maddenin dördüncü fıkrası merdiven sahanlığı, giriş holü ve ısıtma merkezi gibi ortak mahallerde tüketimin ölçülmeyeceğini söyler. Bu yerlerin gideri zaten sabit payın içindedir.
Havuz ve kapıcı dairesini ölçmemek
Aynı fıkra, tüketimi yüksek olan havuz, sauna ve kapıcı dairesi gibi mahallerde ölçümü mecburi tutar. Ölçülmezse bu tüketim haksız şekilde bütün dairelere yayılır.
Dairenin bazı radyatörlerine ölçer takmamak
7 nci maddenin üçüncü fıkrası, ısı ölçer kullanılıyorsa dairedeki her radyatör grubuna ölçer takılmasını ve ölçümün bütün ölçerlerden yapılmasını şart koşar. Eksik ölçer, o dairenin tüketimini olduğundan düşük gösterir.
İcmali ilan etmemek
Üç günlük ilan zorunluluğu atlandığında, itiraz eden sakin karşısında yönetimin elinde belge kalmıyor.
Kiracı değişiminde ara okuma yapmamak
11 inci maddenin ikinci fıkrası ara okuma yapılıp iki ayrı belge düzenlenmesini, bu mümkün değilse kullanım gün sayısına göre bölünmesini öngörür. Atlanırsa dönem faturası tek kişiye çıkar ve uyuşmazlık doğar.
Sakinlerden gelen itirazlar nasıl karşılanır?
İtirazların çoğu, hesabın nasıl yapıldığının anlaşılmamasından kaynaklanır. Şu üç bilgiyi hazır tutmak itirazların büyük kısmını daha ilk konuşmada çözer:
- Binanın toplam gideri ve toplam alanı. Sakin kendi payını kendi hesaplayabilsin.
- Dairenin önceki ve son ölçüm değerleri ile farkı. Bu zaten 5/7'ye göre belgede bulunmak zorunda.
- Sabit ve sarfiyat paylarının ayrı ayrı tutarı. "Hiç yakmadım ama fatura geldi" sorusunun cevabı burada.
Çözülemeyen uyuşmazlıklar kat malikleri kurulunda görüşülür; orada da çözülmezse sulh hukuk mahkemesine taşınabilir.
Devamı: sakinlerinize yönlendirebileceğiniz rehberler
İtirazların çoğu, sakinlerin hesabı bilmemesinden çıkıyor. Şu üç yazıyı paylaşmak yönetimin iş yükünü belirgin biçimde azaltır: faturam neden yüksek geldi, boş daire neden ödüyor ve ekrandaki sayı ne anlama geliyor. Kalorimetrelerin 5 yıllık muayene zorunluluğunu da hatırlatalım — takibi sizde.
Yönetimin düzenlediği belgenin yönetmeliğe uygun olup olmadığını gider paylaşım belgesi nasıl okunur yazısındaki 14 maddelik listeyle denetleyebilirsiniz. Okuma gününde arızalı ya da okunamayan cihazla karşılaşırsanız izlenecek yol arızalı sayaçta tüketim nasıl hesaplanır yazısında.
Yöneticinin takvimindeki bir başka belge ısıtma paylaşımıyla değil binanın enerji performansıyla ilgili: satış ve kiralama işlemlerinde aranan enerji kimlik belgesi (EKB). Kimin alacağı, ne zamandan beri zorunlu olduğu ve belgesiz işlemde ne olduğu o yazıda. Dönem içinde kiracı değişirse payı kimin ödeyeceği ise ayrı bir soru; ısıtma giderini kiracı mı ev sahibi mi öder yazısı bunu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 ve 22 nci maddelerine göre ayırıyor.
Sıkça sorulan sorular
Sayaç okuma işini yönetim kendi yapabilir mi?
Evet. Yönetmelik ölçümü bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisinin yapabileceğini öngörür. Ancak bunun için yeterli personel ve donanım gerekir. Yeterli personel ve donanım yoksa iş, Bakanlık tarafından yetki belgesi verilmiş yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerine yaptırılır.
Ölçüm firmasının yetki belgesi nasıl kontrol edilir?
Firmadan yetki belgesinin numarasını, veriliş tarihini ve geçerlilik süresini yazılı olarak isteyin ve yönetim dosyasında saklayın. Yönetmeliğin 10 uncu maddesine göre bu şirketlerin Ticaret veya Sanayi Odası sicil kaydı, en az üç teknik personeli ve verileri en az beş yıl dijital saklama imkânı bulunmalıdır. Belgelerin gerçeğe aykırı olduğunun anlaşılması hâlinde düzenleyenler ve kullananlar hakkında suç duyurusunda bulunulur.
Daire sahibi okumaya izin vermek zorunda mı?
Evet. Yönetmeliğin 5 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre ısıtma ve sıhhi sıcak su tüketimlerini ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanı ile donatılır ve bağımsız bölüm kullanıcıları bu maksatla yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetindedir. Aynı fıkra, arıza ve bakım hâlleri dışında kullanıcının ölçüm ekipmanına müdahale edemeyeceğini de belirtir.
Sayaç okuma ne sıklıkla yapılmalı?
Yönetmeliğin 5 inci maddesinin üçüncü fıkrası tüketimlerin aylık veya belirli dönemlerde ölçülmesini ve gider paylaşım belgelerinin düzenlenmesini öngörür. Uygulamada ısıtma sezonu boyunca aylık okuma yaygındır. Uzaktan okuma sistemlerinde okuma sıklığını artırmanın ek maliyeti olmadığı için daha sık veri alınabilir.
Okuma günü evde kimse yoksa ne olur?
Kapıdan okuma yapılan binalarda görevli tekrar gelmek zorunda kalır. Okuma yine yapılamazsa ve pay belirlenemezse, yönetmeliğin 11 inci maddesi uyarınca o bağımsız bölümün önceki benzer dönemlerdeki tüketimi veya aynı dönemde benzer bağımsız bölümlerin tüketimi esas alınarak pay belirlenebilir. Uzaktan okuma sistemlerinde bu sorun yaşanmaz.
Eski binalarda ısı ölçer zorunlu mu?
Yönetmeliğin geçici 1 inci maddesi, merkezi ısıtma veya sıhhi sıcak su sistemine sahip mevcut binalar ile inşaatı devam eden binalar için gerekli iş ve işlemlerin, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu uyarınca 2/5/2007 tarihinden itibaren beş yıl içinde yerine getirileceğini öngörmüştür. Yani mevcut binalar da kapsam dışında değildir.
Kaynaklar
- Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik — Resmî Gazete, 14/4/2008, sayı 26847 (mükerrer); madde 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 14 ve geçici madde 1. Değişiklikler: 31/7/2009 (27305), 8/7/2019 (30825 mükerrer).
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
- 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu.
- 3516 sayılı Ölçüler ve Ayar Kanunu.
- TS EN 215 — Termostatik radyatör vanaları standardı.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.
Sayaç okuma ve gider paylaşımını kolaylaştıralım
Apartman ve site yönetimleri ile ölçüm firmaları için M-Bus ve wM-Bus sayaç okuma yazılımları, dönüştürücüler ve gider paylaşım çözümleri.
Ürünleri İncele Teklif Al
Popüler Makaleler
